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Milano, 3 ott. (Adnkronos) – A Milano l’offerta di alloggi a prezzi accessibili non è adeguata alla domanda. Lo evidenziano i risultati di una serie di ricerche realizzate da una rete di esperti di rilievo, tra cui Cresme, Politecnico di Milano, Nomisma, Bocconi, EvaLab e Avanzi, condotte per indagare sulle problematiche, sullo stato dell’arte e sulle prospettive di sviluppo dell’housing sociale in Italia. I dati sono stati presentati da Fondazione Housing Sociale in occasione del suo ventesimo anniversario, che si è celebrato alla presenza delle istituzioni.

Attraverso il contributo del dipartimento di Architettura e Studi urbani del Politecnico di Milano è stato possibile ricostruire un quadro aggiornato dell’offerta abitativa attraverso una serie di rappresentazioni cartografiche accompagnate da schemi e da testi di commento. L’obiettivo è stato quello di comprendere il ruolo dell’offerta di housing sociale nella città, attraverso l’analisi delle iniziative realizzate nel periodo 2015-2023 su interventi in housing sociale di nuova edificazione realizzati da diversi operatori (ad esempio fondi e cooperative); interventi di residenzialità universitaria convenzionata; offerta di residenzialità Ers temporanea rivolta a figure fragili o in emergenza abitativa; interventi di housing sociale promossi da enti di terzo settore sostenuti da Fondazione Cariplo. I dati riportati sulle mappe geolocalizzate riportano collocazione, consistenza, accessibilità economica, selettività e tipologia dei promotori degli interventi. Queste differenti lenti analitiche hanno costituito la base per la costruzione di rappresentazioni tematiche.

A Milano ci sono attualmente 16.681 alloggi in locazione a canoni calmierati, per lo più realizzati da fondi e cooperative edilizie. Negli ultimi 10 anni ne sono stati realizzati 4000 in vendita convenzionata e 3551 in locazione, di cui il 10% destinato al canone sociale e a soggetti fragili seguiti dagli enti del terzo settore. Questo dato dimostra che le forze in campo ci sono, ma le risorse non sono ancora sufficienti a rispondere al fabbisogno, poiché -come evidenzia la ricerca condotta da Nomisma- va considerato che le famiglie con entrate comprese tra 1.600 euro e i 2.700 euro mensili sono circa il 25% del totale.

La ricerca fa un affondo anche sugli alloggi pubblici e privati locati ad enti del terzo settore: il dato, circa 1500 alloggi, non è ‘pulito’, come si dice in gergo, poiché spesso si tratta di blocchi costituiti da poche unità difficili da intercettare; il numero che ne deriva, calcolato per difetto, riesce comunque a identificare gli elementi per una possibile policy. Allargando il punto di osservazione, la distribuzione geografica delle iniziative che emerge dal primo rapporto sulla performance sociale del social housing in Italia, prodotto da Avanzi, evidenzia una maggiore presenza di interventi nelle regioni del Nord e del Centro Italia: in particolare, la metà dei progetti si trovano in Lombardia e Toscana (29,8% e 20,2% rispettivamente), mentre i rimanenti progetti sono distribuiti prevalentemente in Emilia-Romagna (18,1%), Piemonte (12,8%) e Veneto (9,6%), con diverse iniziative anche in Liguria, Lazio e Marche. Più del 70% dei progetti si trova nei capoluoghi.

Dalle ricerche presentate emerge la necessità di mettere in campo un mix coordinato di interventi di sistema sul fronte casa che punti a regolamentare il mercato residenziale privato, affitti brevi inclusi, ma non solo,rdo alle fasce di popolazione più vulnerabili: “Proprio per la complessità del tema, però, occorre evitare semplificazioni nelle soluzioni -spiega Raffaella Saporito, associate professor of Practice of Government, Health and Not for Profit presso Sda Bocconi School of Management-. L’idea di un piano di investimenti con un mix di capitali pubblici e privati che favorisca l’aumento dello stock abitativo è certamente da accogliere con entusiasmo. E l’housing sociale, così come viene inteso in Italia, ossia una residenza in locazione a canoni calmierati e in vendita a canoni convenzionati per lo più realizzata da privati, ma non solo, è una parte di questo mix”.

Tra le criticità emerse nel fornire una risposta adeguata alle esigenze di sviluppo dell’housing vi è il tema dell’accesso al capitale. L’housing sociale richiede, per le sue caratteristiche, capitali di lungo termine, disposti quindi a essere ripagati in un orizzonte temporale non inferiore ai 30 anni e con una motivazione a generare un positivo impatto, ma soprattutto tassi inferiori a quelli di mercato.

L’indagine realizzata da Università Bocconi propone, sulla scorta dell’esperienza francese e di quella olandese, pur molto diverse tra loro, ma unite da strumenti economico finanziari della stessa natura, la strutturazione di un fondo nazionale di garanzia per gli interventi di social housing pensato per la situazione italiana. I casi analizzati mostrano come vi sia un concorso tra istituzioni pubbliche e soggetti privati nello sviluppare le operazioni e come le banche di sviluppo, nei casi francese e olandese, abbiano giocato un ruolo fondamentale nel supportare i progetti. Ad integrazione dell’analisi, con il contributo di Cresme, è stata realizzata una mappatura del fabbisogno di housing e della tipologia di risposta abitativa realizzabile sui diversi territori; la ricerca incrocia i prezzi medi di mercato con la domanda, analizzando i dati in termini quantitativi.

In relazione all’offerta che già esiste sul mercato si può, infatti, ipotizzare dove l’housing sociale abbia ragione di esistere e dove invece, dati i valori di mercato già molto bassi, sia necessario per dare risposta alla domanda abitativa avvicinarsi a canoni paragonabili all’Erp e quindi ad una soluzione non percorribile per un privato se non a fronte di una porzione di fondo perduto. Si tratta di una mappatura sintetica, per province e comuni capoluogo, che incrocia i prezzi medi di mercato con la domanda in termini quantitativi.

Nata nel 2004 su impulso di Fondazione Cariplo, Fondazione Housing Sociale punta a rispondere in modo mirato alla crescente emergenza abitativa, attraverso la promozione di iniziative che favoriscono la realizzazione di alloggi a canoni calmierati. Dal 2004 le due fondazioni promuovono lo sviluppo dell’housing sociale in Italia, con l’obiettivo di affrontare concretamente l’emergenza casa. Ad oggi, hanno messo in campo un ventaglio di azioni integrate per rispondere alle esigenze abitative di diversi target coinvolti, in chiave di accessibilità economica e inclusione. Il social housing è indirizzato a giovani coppie, anziani, immigrati, studenti e in generale a coloro che vivono una particolare condizione di fragilità socioeconomica, ai quali offre, a seconda dei casi e delle convenzioni, diversi servizi o residenziali erogati con un approccio ‘tailor made’.